房產(chǎn)信托基金：邁出了第一只腳
來(lái)源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2005-02-24
經(jīng)歷了漫長(zhǎng)凄冷的春節(jié)后，老天爺露出善意的微笑。杭州的房地產(chǎn)商和信托業(yè)內(nèi)人士則從近期的信托市場(chǎng)和宏觀政策當(dāng)中，接連聽(tīng)到來(lái)自房產(chǎn)信托基金這一他們關(guān)注已久的信托產(chǎn)品領(lǐng)域的好消息：修訂中的政策正為房產(chǎn)信托與國(guó)際上的REITS接軌創(chuàng)造條件，信托公司則開(kāi)始了大膽嘗試。
可以確定的是，邁入春季的2005年，不僅會(huì)延續(xù)各行業(yè)自2004年興起的房產(chǎn)基金話題，還將通過(guò)實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品（雖然可能離真正的REITS還有距離）帶給人們無(wú)限的希望與熱情。
福建準(zhǔn)REITS現(xiàn)身
“所有的手續(xù)均已完成，預(yù)登記客戶非常理想，聯(lián)信·寶利正式與外界見(jiàn)面已是指日可待。”日前，福建聯(lián)華信托業(yè)務(wù)管理部經(jīng)理陳穎在接受每日商報(bào)電話采訪時(shí)，信心十足。
事實(shí)上，作為國(guó)內(nèi)首個(gè)即將推出的這一準(zhǔn)“房地產(chǎn)信托基金(REITS)”，媒體、信托業(yè)同行和國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)公司對(duì)聯(lián)信·寶利的關(guān)注已有些時(shí)日。1月22日，福建聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司在福州舉行的客戶推介會(huì)，向外界隆重推出即將發(fā)行的聯(lián)信·寶利中國(guó)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃。不僅吸引了福州當(dāng)?shù)氐拇罅客顿Y者參與，更吸引了上海、廣州等地的國(guó)內(nèi)眾多媒體、各地信托同行及房產(chǎn)業(yè)人士的參與。
國(guó)內(nèi)信托行業(yè)資深人士、杭州工商信托投資股份有限公司執(zhí)行總經(jīng)理丁建萍給予了高度評(píng)價(jià)：“聯(lián)信·寶利這一產(chǎn)品的推出，對(duì)于房地產(chǎn)基金的發(fā)展有著標(biāo)桿性的意義，聯(lián)華信托的這一大膽的創(chuàng)新與嘗試無(wú)論是對(duì)于信托業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)還是房產(chǎn)金融市場(chǎng)，都具有重大影響。”
之所以說(shuō)準(zhǔn)“房地產(chǎn)信托基金(REITS)”，源于聯(lián)信·寶利產(chǎn)品從發(fā)行、設(shè)計(jì)上借鑒了國(guó)外流行的房地產(chǎn)信托投資基金方式。據(jù)陳穎介紹，聯(lián)信·寶利首次引進(jìn)中介機(jī)構(gòu)參與管理、首次實(shí)行受益人大會(huì)制度、按照公募產(chǎn)品要求進(jìn)行充分的信息披露，而這些都是國(guó)外房地產(chǎn)信托基金最經(jīng)常使用的REITS方式。為了防范風(fēng)險(xiǎn)，聯(lián)華信托還為該產(chǎn)品引入了一家國(guó)有商業(yè)銀行作為托管銀行，負(fù)責(zé)監(jiān)督該項(xiàng)基金的使用；普華永道會(huì)計(jì)事務(wù)所負(fù)責(zé)審計(jì)工作，戴德梁行提供項(xiàng)目的可行性咨詢。
除此之外，聯(lián)信·寶利產(chǎn)品內(nèi)容與以往的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目大有區(qū)別。一方面，該信托產(chǎn)品改變以往由特定項(xiàng)目委托發(fā)行的模式，采用先發(fā)行產(chǎn)品募集資金，再把資金匹配到項(xiàng)目上去，按基金的模式滾動(dòng)來(lái)做，與現(xiàn)行的證券投資基金非常類似，只是聯(lián)信·寶利是專門(mén)用于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。
另一方面，陳穎表示，聯(lián)華信托有意將聯(lián)信·寶利作為該公司的品牌產(chǎn)品長(zhǎng)期運(yùn)行，為此，他們特地對(duì)寶利進(jìn)行了工商注冊(cè)，準(zhǔn)備進(jìn)行品牌管理，并計(jì)劃分多期持續(xù)發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，這也與以往信托產(chǎn)品只發(fā)行一期有所區(qū)別。陳穎說(shuō)，聯(lián)信·寶利最初幾期估計(jì)仍會(huì)在福建省除廈門(mén)以外的地市發(fā)售，但等待時(shí)機(jī)成熟，他們也將準(zhǔn)備日后進(jìn)行異地發(fā)行。
但與真正的REITS相比，聯(lián)信·寶利尚有差距。陳穎毫不諱言，兩者最大的差距在于，以目前國(guó)內(nèi)的法律環(huán)境，聯(lián)信·寶利尚無(wú)法進(jìn)行公募、無(wú)法上市流通、無(wú)法突破200份的上限，只能采用私募形式，而無(wú)法像國(guó)外REITS那樣，真正做到證券化，讓投資者像買(mǎi)賣(mài)股票一樣，隨時(shí)選擇買(mǎi)進(jìn)、持有、賣(mài)出。同時(shí)，在募集資金的使用上，雖然產(chǎn)品設(shè)計(jì)了貸款給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、投資于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)股權(quán)、購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用途樓房和住宅等組合運(yùn)用方向，但聯(lián)信·寶利首期募集資金的信托期限只有18個(gè)月，所以首期的資金基本上還是只能用于短期貸款和要求對(duì)方回購(gòu)的短期物業(yè)投資行為，無(wú)法長(zhǎng)期或永久性地購(gòu)入商業(yè)物業(yè)，進(jìn)行租賃、經(jīng)營(yíng)等商業(yè)運(yùn)營(yíng)。不過(guò)，在未來(lái)的幾期這種情況估計(jì)馬上會(huì)有改觀。
對(duì)于信托產(chǎn)品的期限，陳穎說(shuō)，其實(shí)目前在法律法規(guī)上不存在障礙，障礙來(lái)自市場(chǎng)。從目前的情況看，多數(shù)投資者對(duì)于信托期限三年以上的信托產(chǎn)品興趣不大，而更樂(lè)意于購(gòu)買(mǎi)短期信托產(chǎn)品，這一方面與信托產(chǎn)品無(wú)法證券化上市流通有關(guān)，也與中小投資者對(duì)于信托公司的信任度以及對(duì)產(chǎn)品的接受度有關(guān)。就聯(lián)信·寶利本身而言，陳穎坦言，公司希望通過(guò)先期的運(yùn)營(yíng)獲得投資者的信任后，對(duì)信托產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化。
杭城類REITS呼之欲出
人們當(dāng)然可以對(duì)福州的準(zhǔn)REITS表現(xiàn)出極大的興趣，但之后幾乎所有的人又會(huì)回到老問(wèn)題上：那么杭州呢？這個(gè)不甘寂寞的城市當(dāng)然不會(huì)錯(cuò)過(guò)。
房地產(chǎn)企業(yè)一直把房地產(chǎn)信托基金當(dāng)成是金融創(chuàng)新的重大期待，試圖能早日通過(guò)信托基金，為自己開(kāi)發(fā)物業(yè)尤其是永久性商業(yè)物業(yè)尋得強(qiáng)有力的靠山。而對(duì)信托公司而言，能在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品上取得進(jìn)一步的突破，也是事業(yè)發(fā)展訴求的重要目標(biāo)。
作為全國(guó)知名的信托公司，杭州工商信托投資股份有限公司（簡(jiǎn)稱杭工信）一直以強(qiáng)勁的實(shí)力和房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行的專長(zhǎng)，被業(yè)界寄予厚望。“2005年，很可能就是在五六月份，杭工信將會(huì)推出一只屬于自己的非常類似于RE－ITS的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，為這只產(chǎn)品我們已經(jīng)傾注了一年多的心血，其操作模式會(huì)跟以往任何一只房產(chǎn)信托產(chǎn)品不同，借鑒了基金管理的經(jīng)驗(yàn)，借鑒了國(guó)外REITS的操作經(jīng)驗(yàn)，更是結(jié)合了杭州本地房地產(chǎn)、金融市場(chǎng)的實(shí)際情況。”杭工信總經(jīng)理丁建萍這番話的背后，還有一些未透露、但隱約可以猜測(cè)的信息：可能是杭州本地的商業(yè)物業(yè)、杭工信將其作為永久性物業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)……
對(duì)于這個(gè)產(chǎn)品的未來(lái)，丁建萍信心十足：在過(guò)去幾年，杭工信通過(guò)幫助房地產(chǎn)公司發(fā)行特定的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，在這方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，并創(chuàng)下了乃至全國(guó)都是非常優(yōu)異的成績(jī)。2003年成立的“遠(yuǎn)東·新月公寓集合資金信托計(jì)劃”不僅得以提前清算，7.588%的實(shí)際年收益率更遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了成立初5.50%的預(yù)計(jì)年收益率，這是至今國(guó)內(nèi)收益率最高的房產(chǎn)信托項(xiàng)目。
同樣是在今年五六月份，杭工信還打算與國(guó)內(nèi)外的同行、金融業(yè)人士、房地產(chǎn)業(yè)人士一道就“房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”這一話題，舉行一次國(guó)際研討會(huì)，就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心問(wèn)題、銀行業(yè)不能直接進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金缺口等等問(wèn)題進(jìn)行討論。
房產(chǎn)商的伙伴+對(duì)手
對(duì)于REITS的早日到來(lái)，杭州房產(chǎn)商們很迫切。2004年，突然收緊的銀袋子，讓房產(chǎn)商們史無(wú)前例地實(shí)地體會(huì)到了僅僅依靠銀行貸款融資的風(fēng)險(xiǎn)，單一的融資工具一旦突然無(wú)法順心使用，對(duì)于依賴于資本發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑是巨大的災(zāi)難。從投資公司、保險(xiǎn)公司、證券公司到信托公司，人們一直在尋找著穩(wěn)定的資金來(lái)源。房地產(chǎn)信托基金，是他們找到的眾多方案當(dāng)中，最有前途、最具希望的一種。
嘗試過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)商們對(duì)于房地產(chǎn)信托基金的渴望更甚于其他房產(chǎn)商。習(xí)慣于快進(jìn)快出，大進(jìn)大出的房產(chǎn)商們最近幾年在商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)這一領(lǐng)域吃盡了苦頭，快速撤出投入資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)他處的操作模式，與商業(yè)物業(yè)需要永久持有、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)、慢慢回收的特點(diǎn)水火不容。房產(chǎn)商們無(wú)奈之下想出了“返租”的銷售模式，但分散的產(chǎn)權(quán)與需要統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一定位的大型商業(yè)物業(yè)又是一大矛盾，在杭州，涌金廣場(chǎng)便是典型一例。向國(guó)外學(xué)習(xí)，發(fā)行房產(chǎn)基金似乎是惟一出路，但又遙不可及。
丁建萍說(shuō)，房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)單一的后果一是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)像股票市場(chǎng)一樣，只能做多，不能做空，一旦整體形勢(shì)不佳，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)無(wú)可避免。但是單純依賴于銀行的融資模式除了造成融資結(jié)構(gòu)單一外，還有一個(gè)重要的問(wèn)題卻是很多人都沒(méi)有意識(shí)到的，那就是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的良性推動(dòng)。
房地產(chǎn)金融創(chuàng)新解決的不僅僅是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初期融資問(wèn)題，更涉及到后續(xù)資金儲(chǔ)備問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心是土地，單一的融資結(jié)構(gòu)決定了房產(chǎn)商因?yàn)橘Y金缺口常常不得不為了準(zhǔn)備另一個(gè)項(xiàng)目，而對(duì)前一項(xiàng)目速戰(zhàn)速?zèng)Q，這不利于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的品質(zhì)提高。永久性物業(yè)本來(lái)是最能體現(xiàn)也是最需要體現(xiàn)房產(chǎn)品品質(zhì)的物業(yè)，但因?yàn)槿狈δ荛L(zhǎng)期持有的所有者，出現(xiàn)了大量失敗的案例。房地產(chǎn)信托基金的推出，可以大大降低這種風(fēng)險(xiǎn)，更可以讓基金管理公司作為長(zhǎng)期持有者，對(duì)物業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)久的經(jīng)營(yíng)。
由此可見(jiàn)，房產(chǎn)信托基金成立和管理機(jī)構(gòu)在日后將會(huì)成為房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)當(dāng)中重要的伙伴。但另一方面，需要指出的是，這些機(jī)構(gòu)在日后也將會(huì)是他們的對(duì)手。聯(lián)華信托的陳穎經(jīng)理說(shuō)，聯(lián)華信托作為專業(yè)的房地產(chǎn)信托公司，他們的定位就是通過(guò)基金運(yùn)作介入房地產(chǎn)行業(yè)，除貸款外，投資、入股、收購(gòu)、管理、出租都是他們?nèi)蘸蟮臓I(yíng)運(yùn)模式，包括上海、南京、杭州在內(nèi)的長(zhǎng)三地區(qū)是他們的主攻對(duì)象，他們將效仿美林、美孚、摩根斯坦利等國(guó)際投資機(jī)構(gòu)，立志成為專業(yè)的房地產(chǎn)基金運(yùn)作機(jī)構(gòu)?！安煌阢y行，不同于其他信托，不同于國(guó)外基金……”但杭工信的丁總表示，立足于杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，面向全國(guó)，成立、經(jīng)營(yíng)、管理房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，同樣是他們的目標(biāo)。
內(nèi)功才是REITS的考驗(yàn)
當(dāng)無(wú)數(shù)的準(zhǔn)、類房地產(chǎn)信托基金項(xiàng)目離我們?cè)絹?lái)越近的時(shí)候，真正的RE－ITS離我們還有多遠(yuǎn)呢？丁建萍說(shuō)，來(lái)自法律、法規(guī)的利好越來(lái)越多，政策面的障礙將會(huì)越來(lái)越少，但對(duì)于信托業(yè)來(lái)說(shuō)，最重要的還是內(nèi)功，成熟的市場(chǎng)、完善的資產(chǎn)管理模式。
2005年初，銀監(jiān)會(huì)向各信托公司下發(fā)了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》(征求意見(jiàn)稿)，雖然目前這個(gè)辦法尚未最后通過(guò)。但一旦通過(guò)，房地產(chǎn)信托將可以突破目前200份的上限。國(guó)內(nèi)的專家們也開(kāi)始對(duì)信托產(chǎn)品的上市流通問(wèn)題進(jìn)行研究、討論。
但信托公司目前最應(yīng)該解決、也是最難解決的其實(shí)是信托投資的資產(chǎn)管理模式。丁建萍說(shuō)，請(qǐng)專業(yè)的咨詢公司、核算公司，銀行托管只要按程序來(lái)做，都是容易解決的。但信托的任務(wù)是“受人之托，代人理財(cái)”。要做到這點(diǎn)很難，國(guó)外的地產(chǎn)基金對(duì)于資金如何運(yùn)用、如何組合，怎么管理，怎么投資，都有非常成熟的核算方法，也有非常專業(yè)的人才來(lái)做這些事情，但國(guó)內(nèi)的信托業(yè)目前似乎還很難做到，資產(chǎn)管理模式不是簡(jiǎn)單的將幾個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行加減乘除，也不是面面俱到就可以，而是要通過(guò)精確的核算，將一個(gè)基金究竟應(yīng)該投資到哪些項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目各投資多少，投資以后如何運(yùn)作，如何獲利，都算清楚，最終達(dá)到“收益最大化、風(fēng)險(xiǎn)最小化”的理財(cái)目的。也只有這個(gè)資產(chǎn)管理模式做好了，才可以對(duì)基金進(jìn)行準(zhǔn)確的定價(jià)，才能上市流通。但就目前而言，這些事情信托公司還只能是“大膽嘗試，小心求證?！?br>
另一個(gè)問(wèn)題在于市場(chǎng)的成熟度。丁建萍認(rèn)為，就目前的市場(chǎng)狀況而言，房地產(chǎn)商也好、投資者也好、信托機(jī)構(gòu)也好，距理性認(rèn)識(shí)房產(chǎn)信托，在心態(tài)上還有一定差距，尚不成熟。而優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)信托基金作為一種理財(cái)工具，需要在一個(gè)成熟的市場(chǎng)環(huán)境當(dāng)中慢慢培育。
(xintuo摘自每日商報(bào))